| |
|
|
| 2017年房地產(chǎn)價格走勢分析 |
| 發(fā)布者：遼寧紫光集團(tuán) 發(fā)布時間：2016/12/31 瀏覽次數(shù)：4400 |
|
|
| |
2017年房地產(chǎn)價格走勢分析
房價“泡沫” ：2017年房地產(chǎn)市場風(fēng)險或?qū)⒓斜l(fā)
資產(chǎn)泡沫在堆積，而銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款也還在快速增長。一方面，房貸業(yè)務(wù)幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力;另一方面，在相對謹(jǐn)慎的前提下，銀行對品牌房企布局在一二線城市的住宅項目仍頻頻輸血。
業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年市場的火爆掩蓋了部分市場風(fēng)險。但房價“泡沫”風(fēng)險與高企的個人按揭杠桿風(fēng)險正逐步累積，樓市一旦調(diào)整，可能帶來不小的金融風(fēng)險。如不及時化解，預(yù)計此類風(fēng)險有可能在2017年集中爆發(fā)。
房貸成銀行主力貸款板塊
房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對主力。數(shù)據(jù)顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款余額合計為14.12萬億元，較去年底的漲幅接近20%。
數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)銀行上半年新增個人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長14.7%，新增房貸占新增個貸的比例為97%。建行董事長王洪章表示，下半年還會大力發(fā)展個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并加快住房公積金貸款的發(fā)展。
中信銀行數(shù)據(jù)顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達(dá)到29.4%。中信銀行董秘王康在發(fā)布會上回答《經(jīng)濟(jì)參考報》記者提問時表示，中信銀行對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是“優(yōu)先支持、優(yōu)先發(fā)展”，但也有一定標(biāo)準(zhǔn)，同時確保風(fēng)險可控�！拔覀円灿邪酌麊�，優(yōu)先選擇一些價位比較合理的、配套良好的樓盤;資質(zhì)評級較高的開發(fā)商樓盤;一線城市、價格比較穩(wěn)定的樓盤。”王康說。
興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當(dāng)中，有55.3%來自于新增個人房貸�！跋掳肽昱d業(yè)銀行將繼續(xù)大力發(fā)展資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量比較穩(wěn)定的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)�！迸d業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏表示。
實際上，不少銀行都在通過打低價牌來加大對房貸市場布局力度。以天津為例，目前提供房貸業(yè)務(wù)的16家銀行全部提供優(yōu)惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。
2017年房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)
由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房價實質(zhì)上是權(quán)利價格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時，又由于房地產(chǎn)使用價值的多樣性，對于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價格，例如所有權(quán)價格、租賃權(quán)價格等等。
2、作為房價基礎(chǔ)的價值具有特殊性
一般商品都是人類勞動的產(chǎn)品，商品的價值量是由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動產(chǎn)品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動產(chǎn)品，房價也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述，房價只能說基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動地價上漲，由此影響到房價也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。
3、房價具有特殊的形成機(jī)制
房價受到房地產(chǎn)需求量變動的影響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房價上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性，在一定時期供求關(guān)系不可能隨時調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當(dāng)長時間(短則一、二年，長則三、四年)才能調(diào)整過來，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價格(指市場供給和市場需求相平衡時的價格)的形成主要是由需求量的變動所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時，房價便呈現(xiàn)出上升趨勢。
同時，房價受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價值，這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時間特別長，未來的供求變動對價格變動趨勢會產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購房時不只是考慮當(dāng)前，而是更多地考慮未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，因而價格預(yù)期的心理因素，就成為影響房價長期走勢的一個不可忽視的因素。
4、房價具有顯著的個別性
這里所說的個別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實體的個別性所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動性，房地產(chǎn)實際的價值和使用價值是各不相同的，因而其價格也具有個別性。
5、房價具有多種表現(xiàn)方式
一般商品的交易方式主要是買賣，售價比較單一。而房地產(chǎn)是價值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當(dāng)、作價入股等。在這些不同的交易方式中，房價也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當(dāng)價等等。
6、房價總水平具有上升趨勢
一般商品的價格隨供求關(guān)系的變動而上下浮動，總趨勢是隨著勞動生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個城市或地區(qū)的房價總水平，雖然受供求關(guān)系影響會出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個較長時期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。主要是因為土地的稀缺性和供應(yīng)量的有限性，需求拉動地價上升，同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開，加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值，地價上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個城市或地區(qū)房價還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房價相應(yīng)上升。綜合上述因素，從長期發(fā)展趨勢看房價總水平趨于上升，這是同一般商品價格所不同之處。
房價的主要功能和作用
房價在市場價格體系中的基礎(chǔ)地位，決定了它在市場經(jīng)濟(jì)中具有非常重要的功能和作用。具體表現(xiàn)為：
首先，作為基礎(chǔ)性價格，房價水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現(xiàn)為房價作為生產(chǎn)要素價格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房價合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由于住房的價值量大在家庭消費(fèi)支出中占有較大比重，住房價格在全社會消費(fèi)價格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對整個市場消費(fèi)價格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。
其次，住房作為重要的消費(fèi)資料，住房價格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會由此下降;反之住房價格水平低，能增強(qiáng)居民的購房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房價格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會問題。
再次，價格作為市場經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，商品房價格高，開發(fā)商有利可圖，增加開發(fā)量，由此增加供給，而房價高，消費(fèi)者減少購買，也會縮小需求;反之商品房價格低，開發(fā)商無利可圖，就縮減開發(fā)量，由此減少供給，而房價低，促使消費(fèi)者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實現(xiàn)供求總量平衡。同時，不同類型、不同層次的房價結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房價機(jī)制與供求機(jī)制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。 |
|
|
